Eine Markterholung ist in weite Ferne gerückt, die voraussichtlich zu berücksichtigenden 80.000 m² eigengenutzter Fläche durch Vodafone werden die Statistik ggf. verzerren und die niederrheinische Realität keinesfalls adäquat abbilden. Ob diese Flächen noch im Jahr 2009 statistisch relevant werden, ist aber nach wie vor unklar.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle GmbH – 2009-07-03

Der Büroflächenmarkt in sechs deutschen Städten Stand: Ende 1. Halbjahr 2009. % heißt: Prozentuale Differenz des Wertes 1.Hj. 2009 zum Wert 1.Hj. 2008. Quelle: Jones Lang LaSalle

Der Düsseldorfer Büromarkt (Düsseldorfer Stadtgebiet, Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) hat mit knapp 107.000 m² den niedrigsten Halbjahresumsatz der letzten 10 Jahre zu verzeichnen und gleichzeitig mit ca. 44.000 m² den niedrigsten Quartalsumsatz in den jeweils zweiten Quartalen der letzten 10 Jahre. Der größte Deal im ersten Halbjahr 2009 wurde denn auch mit 10.400 m² im ersten Quartal durch die Siemens AG getätigt. Im zweiten Quartal gab es in dieser Größenordnung nichts Vergleichbares auf weiter Flur. Die größte Vermietung von April bis Juni wurde mit ca. 5.000 m² von einer Rechtsanwaltskanzlei getätigt. Das vermag allerdings nicht darüber hinweg zu täuschen, dass solche, für den Düsseldorfer Markt wichtige Anmietungen durch unternehmensbezogene Dienstleister in der Breite fehlen. Auch großvolumige Deals sind derzeit Mangelware: Überdurchschnittliche 50 % des Umsatzvolumens wurden im zweiten Quartal durch Anmietungen bis 1.000 m² generiert, fast 70 % bis 1.500 m². Traditionell vereint der Teilmarkt City die meisten Mietverträge auf sich, so auch im ersten Halbjahr 2009 mit fast 30 %. Über die Hälfte des insgesamt von Januar bis Juni 2009 umgesetzten Volumens entfällt auf die drei Teilmärkte City, Nord und Flughafen.

Düster auch die Prognosen für das zweite Halbjahr 2009: “Wenn die Konjunktur im zweiten Halbjahr nicht anzieht, wird sich die Lage zuspitzen. Viele Unternehmen werden harte Konsequenzen ziehen müssen. Bereits heute sind Umstrukturierungen und Entlassungen ein Thema”, so Marcel Abel. Insgesamt 250.000 bis 300.000 m² Flächenumsatz im Gesamtjahr 2009 scheinen realistisch, rund 15 % bis 27 % unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre.

Im Gesamtjahr 2009 werden rund 283.000 m² Flächen dem Markt neu zugeführt – und 62.000 m² davon spekulativ, mehr als 200.000 m² davon vorvermietet, der Rest eigengenutzt. “Für Düsseldorfer Verhältnisse ist das viel, der Leerstand wird sich demzufolge deutlich nach oben bewegen, markiert derzeit 11,3% und kann bis zum Jahresende 2009 13% deutlich überschreiten”, so Marcel Abel.

Die Spitzenmiete zeigt sich bislang stabil und liegt bei 22,50 Euro / m² / Monat. Incentives in Form von mietfreien Zeiten, Ausbaukostenzuschüssen etc. sind zwischenzeitlich allerdings quasi selbstverständlich. 5 bis 10% können Mieter beim Mietvertragsabschluss bzw. -verlängerung auf die Mietvertragsdauer insgesamt einplanen.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich am Seestern. Dort haben Bestandshalter und Investoren erkannt, dass sie nur gemeinsam die Krise meistern können und planen dementsprechend ein strategisch ausgerichtetes Standort-Marketing, das dem Teilmarkt  sicherlich zugute kommen wird.
Mehr denn je kommt es auf jeden Fall darauf an, dass Vermieter und Nutzer ihre Strategie flexibel aufeinander einstellen und im Schulterschluss die krisenbedingte Schockstarre überwinden.